宏观调控对南京的房地产市场产生了明显影响，未来的房价走势是众人关注的焦点。日前，南京市统计局专业人士从支撑房价继续上涨的因素，以及压制房价继续上涨的因素两方面，分析了２００６年南京房价的基本走势。
支撑房价上涨因素
目前，虽然南京房价的增幅在回落，但房价绝对值还是在以小幅上升。成本上升、需求增加、居民收入增加等多种因素都在一定程度上支撑房价上涨。
成本增加
首先，土地本身的稀缺性和不可再生性，决定了今后相当长的时期内土地价格仍将继续上涨。作为房价重要组成因素的地价，它的上涨必将带动房屋建造成本的增加。据有关资料显示，目前南京市城区平均楼面地价为３０６７．９元／平方米，其中：城中板块平均楼面地价为４６５４．９元／平方米。另外，随着老百姓对住房品质要求的不断提高，以及新材料、新技术在住宅建设中的广泛应用，都会带来建造成本的增加。这些因素，将进一步推动房价上涨。
城市化进程加快
城市化进程的推进带来了城市人口的增加。前几年南京市先后将江宁县改成江宁区，六合县和大厂区合并成六合区，江浦县和浦口区合并成浦口区，通过调整，城市区域和人口都得到快速增长。同时，城市人口的自然增长和外来人口的迁入，都会带来城市人口的增加，必将拉动住房的消费。
城市拆迁的被动需求存在
虽然国家出台了相关政策，要求在城市房屋拆迁过程中，严格依据城市总体规划和近期建设的需要，合理确定拆迁规模，要求把人性化拆迁贯穿拆迁全过程。但为了提高城市整体功能，老城改造不可能停顿，住房被动需求将继续保持。
政府需要房地产市场稳定
房地产业已成为国民经济的支柱产业。一个健康稳定的房地产市场，将拉动国民经济可持续发展，它的波动将涉及到建材、工程机械、家电等数十个行业的稳定发展，从而影响到整个国民经济的可持续发展。同时，稳定的房地产市场为各级政府通过土地市场的交易获得大量的城市建设资金提供了保障。更重要的是，房地产业是资金密集型的产业，它沉积了大量的银行资金，它的波动直接影响企业对银行的还款能力。因此，政府需要一个稳定的房地产市场。
已购房者需要房价稳定
房价下跌受伤害的不仅是政府和开发商，广大的已购房者也是受害者，不光是投资型购房者，也包括自住型购房者。房价下跌就意味着老百姓已购房屋资产的缩水，如果住房价格波动幅度较大，给购房者带来的损失将是巨大的。
抑制房价上涨因素
压制２００６年房价继续上涨的因素，也有很多。
调控政策对购房者信心的影响
从这次调控措施的内容来看，无论是严格控制土地出让、提高项目开发自由资金比例，还是限制个人投资性购房贷款等等，政府的决心不可谓不大，措施也更为严厉。虽然，这些政策执行已有一段时间了，由于政策的滞后效应还在，使得政策的冲击波在短期内难以释放出来，加上短期内的市场走势并不明朗，因而，购房者持币观望的态度不会轻易改变。
周边城市价格回落的波及作用
南京市处在我国经济最为发达的长三角地区，前几年这里成了全国房价上涨最快的地区之一，其中：上海、杭州等城市的房价涨幅一直领跑全国。调控政策出台以后，上海房价率先下跌，近几个月环比价格连续呈负增长。虽然南京市的房地产市场情况跟上海不大一样（上海有大量国外资金的炒房行为等），但上海房价下跌对南京市的波及作用依然存在。
低价入市楼盘的下拉作用
今年来，南京市有的开发企业为了加快资金回笼，新开楼盘往往通过低价上市的办法来吸引购房者，在销售上取得了不凡的销售业绩，但对周边楼盘的房价造成较大影响。例：江北苏宁天润城以２３８０元／平方米起售，均价２５００元／平方米开盘，它的开盘对整个江北板块都产生了较大的影响，特别是对天润城以北六合区楼盘冲击更大，迫使许多楼盘采取降价措施回应。
开发商年底资金回笼的压力
资金方面难题依然存在。一方面大多数企业已很难从银行获得贷款。另一方面大多开发商项目建设所需的资金，很大一部分是来自施工单位的垫资和应支付的工程款，随着年底的来临，施工单位要用这部分资金来支付建筑工人工钱，因而加大了对开发商资金的追讨力度。因此，一部分开发商需要通过降价来加快销售，实现资金的较快回笼，缓解资金的压力。一但年底房价支撑不住，会直接影响明年房价的走势。
■相关链接，南京等15城市房价下跌
国家发展改革委日前发布报告称，１１月份上海、南京、合肥、成都等１５个城市新建商品住房销售价格比上月下降。１５个城市还包括桂林、三亚、海口、长沙、兰州、丹东、牡丹江、金华、常德、湛江、韶关。
报告显示，１１月份，全国７０个大中城市房屋销售价格总体上比去年同期上涨６．８％，涨幅比１０月份高０．２个百分点；比上月上涨０．６％，涨幅比１０月份高０．１个百分点。
新建商品住房销售价格比去年同期涨幅超过１０％的有３个城市，分别是：呼和浩特１５．７％、大连１５．１％、深圳１０．９％、北海和丹东同比略有下降，降幅分别是４．４％和０．３％。
随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实，我国房地产市场正朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费、稳定房价的预期目标发展。商品房平均销售价格一季度涨幅是１２．５％，一到二季度是１０．１％，一到三季度是８．８％。
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