由香港和记黄埔开发的北京逸翠园项目因出现房屋质量问题，被迫宣布召回并重新进行整改——此举开创了内地开发商召回房屋进行整改的先河。此消息一出，立即在业内引起轩然大波，众多媒体纷纷对多个房地产项目的房屋质量问题进行曝光及剖析。但众多评论分析中，却少有从开发商角度对质量问题进行分析的文章，在此，本人结合一个朋友的一次亲身收房经历，对房屋质量问题的深层原因进行一些分析。
该朋友于去年3月份购买了一套某著名开发商开发的商品房，该项目地理位置极佳，房子非常抢手。由于其好友在该公司任职，千心万苦才帮他留下一套位于顶层的小三居。去年底，该项目按时完工，并要求在半个月内收房。收房前一天，我们专门上网浏览了一下该项目的小区论坛，没想到到处充满了对房屋质量不满的帖子，心顿时凉了半截。
尽管做好了保持“心态平和、降低期望”这样的心理准备，但收房结果仍然让人大失所望。首先，像绝大部分开发商一样，依然是先交钱再验房这一流程，尽管不讲理，但也不得不接受。其次是质量问题确实严重。一些小问题像落地窗护拦粗糙异常、线槽外露、墙壁出现裂纹、厨房煤气表挡路、顶层平台与相邻住户无安全防护等问题尽可通过装修弥补，因此可不必计较。但有两处问题让人实在无法接受：一是两个卧室的窗户比标准落地窗小了三分之一，严重影响室内向外的视野及采光；二是厨房竟然没有烟道！碍于朋友的面子，他没敢直接向开发商投诉，而是直接找他朋友进行交涉：窗户小了为什么不提前告之？没烟道如何做饭？他朋友在做了一些了解之后无奈地答复我们：“窗户小的原因是为了配合外立面的美观，其实设计的时候就是这样的，不是我们不提前告诉你，我们的销售部也是在房子竣工后才知道的；烟道问题我们准备在墙上给你打个洞直接排出去如何？如果对房子实在不满意，我算你无理由退房，还你全部房款及利息，马上我就再卖出去。”我们实在哭笑不得。
该朋友收房所遇到的问题，我相信很多购房者都会感觉似曾相识。其实这些问题不仅仅是我们表面上经常听到、看到的“开发商黑心、施工单位偷工减料、工程监理失职”这么简单，它有着许多政府以及开发商内部更深层次的原因：
1、在当前房地产市场需求远远大于供给的现实情况下，在开发商之间缺少竞争的大环境下，大多数开发商已经失去了真正为客户服务的动力，“品牌建设、客户至上、服务意识”更多地成为对外宣传的口号、对项目的外在包装。这就是为什么针对众多客户的投诉而毫无危机意识的原因。
2、当前大多数开发商的幕后老板以及一线操盘手都不是工程技术专业出身，大多数都缺少实际工程管理经验，因此在整个房地产开发过程的施工质量管控中，往往力不从心。他们将更多的精力放在自己较为熟悉的项目融资、市场营销方面，尽管他们也会强调质量的重要性，尽管公司也配有专职的工程副总、总工程师以及相关的工程技术人员，但在项目的整体管控上，工程管理方面往往会脱节，市场营销与工程管理无法有效的相结合，最终导致产品细节控制不住，设计师的良好思路根本得不到体现。这就是为什么我们经常看到的楼书、模型、宣传资料往往与实际情况大相径庭的原因。
3、当前大多数房地产公司内部，都普遍存在工程技术管理人员严重缺乏客户服务意识的问题。在一个房地产公司中，销售部门相对客户而言是乙方，为了将房子销售出去，他们要为客户提供各种服务。而工程管理部门由于工作性质的原因，面对的往往是施工单位、产品供应商，相对这些单位而言他们是甲方，而这个甲方每天面对的都是施工单位的阿谀奉承、供货商的糖衣炮弹、甜言蜜语。因此“大甲方”心态直接决定了工程管理人员普遍缺少客户服务意识，他们在与市场营销部门的工作配合中，我们往往听到、见到的是：“多一事不如少一事”、“凭什么你说改我就得改？”、“这种变更太麻烦，还得要设计、监理的认可，不如就照原样吧”、“这种客户要求我们没听说过，我们原来都是这样做的”、“图纸上都有，你们自己怎么看不出来？”……等等，再加上前面所说的公司高层对工程管理工作的不了解，因此对这种内部的甲、乙方矛盾，基本处于失控状态。最终结果就是经常会出现“窗户小了，而销售部还不知道”这样可笑的情况。
4、上下游企业缺乏责任心，技术管理水平低。类似于“厨房煤气表挡路、顶层平台与相邻住户无安全防护等问题”与设计、施工单位缺乏责任心、技术管理水平低有很大关系。当前高水平的设计、施工人员人才流失现象非常严重，大量刚刚毕业的、缺少工作经验的人员成为当前设计、施工工作中的骨干，他们普遍缺乏实际操作经验，同时缺少与社会、客户的联系和沟通，客户服务意识普遍偏弱，反映出来的问题就是缺少责任心，设计、施工工艺只是机械地按制度、规范执行，而与实际使用情况却严重脱节。
5、当前政府管理部门的严重缺位。例如对于当前广大购房者反应强烈的“先交钱后收房”的不合理流程，尽管已经被媒体公开曝光很长时间，尽管也受到政府有关部门的一定重视，但直至现在，也没有看到政府出台专门对此现象的禁止及处罚政策，这也是大多数开发商依旧我行我素的主要原因。再比如去年新出台的分户验收制度，因政府监督部门受自身人员数量所限，导致分户验收制度的执行力度很弱，基本上都是流于形式，走过场。这也是类似“厨房里没有烟道”这种情况竟然也能取得分户验收合格证明的原因。最近不断被曝光的房屋质量问题，不也正是对这一新验收制度的最大嘲讽吗？另外，当前有关设计、施工方面的规范、标准、图集等都是几十年前所制定，很多已远远不能满足当前建筑、科技发展的需要，甚至已严重影响并制约了优秀建筑产品的出现。对此问题尽管已经提出很长时间，但政府方面却依旧鲜有作为。
以上是从开发商的角度对房屋质量问题深层次原因的分析。当然，施工单位偷工减料、部分开发商不按合同履约，以次充好的现象确实也经常出现。但这些问题毕竟有法律上的约束，同时对开发商、施工单位也有较为严格的政府、社会监督机制，因此解决这些问题尚不困难。而当前如何加强企业自身的修炼、提高企业的社会竞争力从而带动整个行业的发展才是我们真正需要努力的方向！
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