编者按：房地产市场的宏观调控已经是第二个年头。从最初的市场＊＊＊房地产网作为房地产网络领先媒体，在众多专家和业内人士的共同帮助下，将陆续推出系列讨论：拿什么拯救你 我的房价？希望各界人士积极献计献策，为房地产的健康发展贡献一份力量。
最近房地产业内最吸引眼球的新闻莫过于个人集资建房首度成功拿地，据悉，地处温州闹市区的这块地将于5个月后开工。“将来个人集资建房的房价将比周边楼盘便宜一半！”
此消息发布早些时候，国家发改委公布的统计数据表明，10月份，中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6％，涨幅比上月提高0.3个百分点，其中北京以10.7％的涨幅名列首位。
全国房价一路看涨的背景，温州个人集资建房的成功拿地，两件风马牛不相及的事情之间却似乎存在某种偶然或必然的关系。有一种观点就认为，温州个人集资建房能够成功的主要原因是出资人在高房价压力下对集资方式的孤注一掷，所以能够征集到足够的买地资本。
而与房价相关的另一个统计是，自2005年7月份“70个大中城市房屋销售价格指数”开始公布以来，北京房价已经连续上涨了15个月！而据中原地产董事总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)在最新一篇博客中的计算，宏观调控的两年，北京的房价已经涨了50%：
“2005年1月新售商品房预售的平均价格为6799元/平方米；2005年4月国务院出台‘国八条’，拉开地产调控的大幕，而经过两年的宏观调控，北京市2006年10月的新售商品房的平均售价为9629元/平方米，房价已经涨了42％。估计到今年12月，房价肯定上涨超过50％。”
把房价上涨的现象归结于调控政策，这种观点有些牵强，因为即便不调控，房价就不涨吗？但是房价连续上涨的事实说明，目前的房价形势越来越严峻。
一边是疯狂的房价，一边是似乎牌已经出尽的调控政策，一边是同样“疯了”托关系排队购房的人群--在房价一连串事件背后，一种浮躁和茫然气氛组成2006年底房地产阴霾的天空。对于明天上午房价会不会下跌甚至保持现状，越来越多的人彻底失望。
该出的牌似乎已经出尽，对于如何让疾驰的房价列车减速，还会有什么办法吗？
平抑房价是不是调控目的？
从国六条开始，甚至可以追溯到2003年央行出台的“121号”文件，可以施加在房地产行业的宏观调控政策不可谓不密集。但是调控的目的是什么，是不是要打压房价呢？首先来梳理一下：
2003年，央行出台“121”号文件紧缩地根，要求开发企业具备二级资质，自有资金必须在30%以上等等（包括刚刚被北京市银监局重申的未封顶楼盘不得办个人按揭），最主要的目的是规避房地产金融风险，打击“空手套白狼”；
2004年8月31日，国土部“8·31”大限到期，所有土地必须通过“招拍挂”的形式在土地储备中心公开交易。主要目的是避免国有资产廉价流失；
2004年底央行开始第一次加息，2005年3月17日再次把房地产贷款利率回归正常水平，到目前为止又加了两次，买房还贷成本经过这几次加息之后“温水煮青蛙”已经大幅提高，而加息还在继续；
2005年6月1日开始，“国八条”调控政策正式实施，从经济手段层面分析，金融方面进入一个加息通道，提高首付；土地方面没有太新内容，在税收方面，五年之内上市交易加收5%营业税，2006年“国六条”之后二手房上市交易加收1%个人所得税和1%的土地增值税。
加上北京市银监局重申未封顶楼盘不得做个人按揭，实际上调控可以出的牌已经出得差不多了。但是房价依然坚挺，这不由得不让人不对政策出台的初衷表示怀疑：真的是要平抑房价吗，还是保证一些相关要害部门的利益？
市场强博弈还是保障缺失？
与住房问题相关的另一个争吵是同样尴尬的经济适用房。在最新颁布的北京市未来五年住房建设规划当中，经济适用房的“回购”字样换成更温和的“内循环”，而且不追溯过去。人们对于经济适用房的最大诟病是，本来是保障用途的经济房，却成为某些利益群体和个人灰色寻租的工具。比如某些手握特权的职能部门随便都能买上，而普通百姓却要排上几天几夜，这是不公开的事实--这个现象大概可以解释为什么最近几年报考公务员会如此火爆，尤其是类似税收、土地、工商等职能部门。
对经济房实施回购的政策在公示中遭到7成强的反对，决策者最终收回成命，这个现象可以解释为大部分真正符合购买经济适用房条件的中低收入人群的合理反对，但也可以理解为数量不菲的通过寻租通道买到经济房人群对于政府操盘的不信任：当初就是通过这种操作得到的，要想再经某些职能部门的手达到公平，可能吗？
悬而未决的限价房迟迟未出，是否也是担心类似问题的出现呢？
开发商们的观点是，保障的缺失促使所有的需求被迫聚集到市场层面诉求。但是对此挑衅还没有一个更有力的事实和观点反击，相反，一个令决策者尴尬的现象是，去年国八条出台之后，和今年国六条出台之后，反映买房者意愿的舆论对政策表现出来的两种截然不同的态度：欢呼和质疑（甚至观望）。
心态的转变，根源在于房价的坚挺。于是失望者疯狂抢购，反过来继续推高房价形成恶性循环。
还有什么牌可以打？
该出的牌都出了，甚至有一刀切嫌疑的90平米占70%，甚至副作用明显的行政手段，连人都抓了不少--尽管对于和房地产相关的人事变动，很多人不认为是和调控房地产有关系，但这些足以表明决策者对于平抑房价的决心。
那么，还有什么牌可以打呢？
早日建立符合中国国情的住房保障制度？大幅提高容积率以提高供给？提高首付到50%甚至更高以继续遏制需求？还是像温州人一样搞个人集资建房？
在一个必须买房传统熏陶下的固执中国，房地产问题似乎变成经济健康运行的阿喀琉斯之踵，民生要求和经济利益之间的博弈，似乎也变成和谐社会的不和谐音符之一。房价问题必须解决。但是如果一定要以个人集资建房这种“倒退”的方式来解决房价问题，这更无异于制造另外一个尴尬：偏方固然能治怪病，但解决大问题还得需要正规军。
牌局还要继续下去而且要赢，但是连涨15个月，赛点掌握在别人手里。那么下一个问题是，还能拿什么拯救呢？
转自：焦^点^房^地^产^网 |
